不動産投資を行う上で家賃は重要な収入源です。しかし家賃収入は実際に全額そのまま得ることはできません。収入に応じた税金を支払う必要があるからです。

不動産投資に興味のある方にとって、どのような税金を支払う必要があるのか知っておきたいところでしょう。

今回は家賃収入にかかる税金の種類や注意点、節税方法などをまとめました。

家賃収入にかかる税金は主に所得税

家賃収入を得る方法にはマンションやアパートの経営だけではなく、貸店舗や貸事務所・駐車場や土地なども含まれます。これらの収入は全て不動産所得に該当し、所得税の対象となります。ちなみに不動産所得とは賃料収入から必要経費を引いた額のことです。

以下は所得税の対象となる課税所得の計算式です。

課税所得 ＝　不動産所得（賃料収入 – 必要経費） ＋ その他の所得 － 各種所得控除

■居住目的以外は消費税が発生する

アパートやマンションといった、居住を目的とした不動産の家賃には消費税はかかりません。しかしオフィスや貸店舗といった居住以外の用途で利用される不動産の場合は、賃料収入が消費税の課税対象となるので注意が必要です。

ただし非居住用の不動産を所有していても、2年前に得た家賃収入の合計金額が1,000万円以下の場合には、消費税を納める必要はありません。

■家賃収入の注意点

・家賃を滞納されても税金を支払う必要がある

借主が家賃や賃料を滞納していた場合でも、貸主はその分の税金も支払う義務が発生します。

・返却義務がなくなった敷金などは収入として計算

敷金や保証金といった権利金についても注意が必要です。貸付契約などで敷金を返却する義務がなくなった場合には、義務が消滅した日から収入金額として計上する必要があります。

■必要経費の内容を知る

節税対策の1つは、必要経費を有効活用することです。そのためにどのような必要経費があるのか知っておきましょう。以下に必要経費の対象になるものをまとめました。

• 管理費
• 修繕積立金
• 賃貸管理会社への手数料
• 損害保険料
• 修繕費
• ローンの利息
• ローンの保証料
• 税理士への手数料
• 各種税金
• 減価償却費

■減価償却で節税対策

上の項目で示した減価償却費は、節税対策を行う上で重要なものです。減価償却費とは、使用した年数に応じて価値が減少するものに対して、価値の減少を見積もった額を必要経費として計上します。

2,000万円で購入した建物の耐久年数が20年だった場合、1年経過するごとに1/20の価値が減少していきます。つまり毎年100万円ずつ価値が減少するのです。この金額を毎年必要経費（減価償却費）として計上することができます。

中古物件の場合には、耐用年数を短縮することも認められています。中古物件を購入される際には、住宅の専門家などに相談されてはいかがでしょうか。

家賃収入には、以上のように所得税や消費税が課税されます。

家賃収入や賃料収入といったインカムゲインを狙う不動産投資を考えている方は、利回りを上げるためにも紹介したような節税対策に取り組んではいかがでしょうか。